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大家好，我是表姐。

今年6月中旬，海淀神盘学府公馆发布售罄公告后，几乎每隔一段时间，就会有人来问表姐，学府公馆有没有清退房源出来。

即便是后续太阳宫地块入市，也没能阻挡住这股热情。实际上，表姐还蛮能理解这种心情。

原因之一，是海淀的新房供应实在是太少，尤其是像海淀五环内这种核心地段。

去年整年，海淀新增住宅供应只有2482套，但成交量却在4034套。

关注销冠100读者们都有了解，海淀的去化周期，其实一直围绕6到8个月的警戒线上下徘徊。

统计数据显示，截至8月海淀区库存去化周期只有4.77xux个月，这意味着，按照当下的成交节奏，海淀新房将在未来5个月后清盘。

虽然三批次海淀有三宗地块挂牌，不过位置都在永丰，而近两年的海淀五环内，新房供应除了学府公馆几乎没有其他项目。

从京昌路组团的规划来看，也是只有学府公馆这一宗住宅用地。

项目南侧倒是还预留有两宗地块，但其中一宗是幼儿园，另外一宗应该是小学用地，再往南就是东升科技园三期、北沙滩地铁站以及青塔公园。

到目前为止，还没有听说海淀五环内有新增供地的消息，如果有圈内大佬知情，欢迎在评论区留言。

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如果说，五环内新房供应缺乏是海淀板块的A面，那么产业规划逐步落地，地段价值的提升便是海淀板块的B面。

虽然海淀发展有一直向北的趋势，但海淀五环也在积蓄「腰部力量」。

这里就是表姐之前扒过的，海淀五环产业区的天选之地：西小口和北沙滩两个地铁站附近，总体量超过200万㎡的产业园集群。

从整体的定位来看，两个产业组团的定位都比较高大上。

其中，地铁8号线西小口附近的东升产业园二期，地上总建筑82.5万㎡，预计今年年底工程竣工。

根据规划，会重点聚集人工智能、智能制造、软件和信息服务业，同时也适当引入「医药健康领域研发和总部型企业」和「文化科技融合」企业。

东升科技园三期，是海淀的重点项目，目前已经全面开工，计划2023年建成开放。

看相关介绍，东升科技园三期定位更偏向总部研发，以及科研成果转化，据说是按照海淀东大门「新地标」的规格来建造，定位不低。

你会发现，东升科技园二期与东升科技园三期的位置，本身也并不是特别远，两个产业园组团分列海淀北五环内外，相隔距离只有5公里。

刚好与靠西侧的中关村软件园，形成一个横向的北五环产业带；向北连接永丰，向南则连接中关村以及清北一众高校，在地理上起到承上启下的作用。

并且，随着地铁三期规划的公示，19号线二期的走位方案，也逐步稳定下来，北沙滩段到牡丹园段修通之后，地铁线南北串联的通道就会被打通。

之前北沙滩是靠15号线完成海淀与朝阳望京的链接。

19号线二期通车后，北沙滩便是一个可以向北链接西三旗、向南直通金融街，甚至直连机场线的存在。

这样以15号地铁线为横轴，19号线为纵轴，北沙滩站以及东升科技园三期，实际上成为了一个串联望京、西三旗、上地，甚至金融街的联络点。

蛮恭喜买到学府公馆的小业主们，眼光妥妥的牛掰，运气和实力也相当爆棚。

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表姐私下打听到，学府公馆目前有推159㎡户型复式、以及190㎡户型复式。

套数不多，也就三十几套，但这已是买入学府公馆的最后机会。

看了下户型，159㎡复式首层完整地保留了户型原本的平面结构，之前表姐写过，159㎡户型是在传统四叶草版本上做了调整和升级。

传统四叶草户型，很容易出现入户玄关直冲客厅或者正对卫生间，以及主卧和次卧之间对视的现象。

虽然空间利用率能达到最大化，但对于隐私与独立性的照顾，就稍欠了一点，学府公馆159㎡则通过调整核心筒的位置，做出了更具私密性的玄关。

随着玄关的调整，餐厅也有了更加完整的独立空间。

加上南向客厅4.4米的面宽开间，整个餐客面积大概在42.5㎡，这个尺度要赶上一般叠拼餐客的空间。

所以，当时学府公馆开盘，最先售罄的就是159㎡户型平层，159㎡户型复式，则是在平层的基础上有了更多拓展空间。

有点意外的是，学府公馆159㎡户型复式，并没有为了做大货值而盲目扩大空间，一般来说，复式户型的拓展层，会是一层的复刻。

但学府公馆159㎡复式，拓展空间仅仅集中在了户型南侧，放弃掉了北边的空间。

表姐猜测，这可能是为了保证空间的采光和通风，提高拓展空间实用性而做出的平衡和取舍。

根据表姐拿到的尺寸，采光窗井进深1.5米，面宽4.4米，整块面积大约有6.6㎡，南向三个房间都能做到自然采光和通风。

并且，159㎡户型复式拓展空间只有一层，但层高却有5.85米（局部5.15米），几乎是一般平层户型的两倍。

这样一来，给小业主留足DIY空间的同时，得房率也相当于翻了一番。

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190㎡户型复式和159㎡户型复式逻辑类似，也是在保留原有户型框架的基础上，增加了层高5.85米的拓展空间。

相较而言，表姐会更加推荐190㎡户型复式，原因有两个：

第一，190㎡户型首层餐客的尺度更棒，客厅面宽6米，整体餐客面积57.9㎡，尺度相当奢侈。

独立衣帽间与独立家政间的加持，也让空间感更有改善豪宅的气质。

第二，则是190㎡户型拓宽空间采光窗井的面宽在6米，采光效果会更好。当然，190㎡户型复式总价也会更高。

另外，同期在售的还有车位和仓储，对表姐来说车位一定是必选项，毕竟对小家庭来说，一辆车是底线，两辆车才是标配。

像清河橡树湾车位挂牌价已经飙到65万到80万，四期车位甚至挂到了100万/个。

而仓储，这两年受疫情影响，受重视程度比往年也有所提高。

在仓储屯点放得住的粮油、以及生活日用品，虽然可能用不到，但安全感却会成倍提升。

说起来，人这一生追求的，也就是那几分安全感吧。销冠100

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